EL MERCADO INMOBILIARIO EN ESPAÑA Y POLONIA

Ultimamente he leido algunas opiniones que apuntan a una recuperación de los precios de la vivienda (tanto en España como en Polonia) para los próximos años. Viendo que existe una desorientación general sobre el tema, he escrito un articulo que espero, ayude a dar un poco mas luz sobre el tema. Perdonen si he sido poco sarcástico.


Los mecanismos que han hecho moverse los precios inmobiliarios no han sido siempre los mismos; han variado dependiendo los años a los que nos refiramos... Vamos a hacer por ello una exposición histórica.
- AÑOS 70 Y 80: al final del franquismo hubo un momento de excitación económica: digamos que los negocios empezaron a moverse. Nuestros papás (los Gonzalez, los Ybarra, los Entrecanales) cogieron entonces el poder politico y económico con 35 años y camisa a cuadros. Jubilaron de un golpe a los franquistas y vivieron sus siguientes 20 años como en un sueño; con su primer automovil, boom de natalidad, casa de veraneo.
- AÑOS 88-91: tras la entrada en la CEE la competencia se hizo dura: a principios de los 90 hubo que cerrar el negocio del abuelo (ante la imposibilidad de adaptarse a los nuevos tiempos). Viendo la dificultad de hacer negocios, a muchos se les ocurrió como alternativa que lo mejor era asegurar lo que ya tenian comprando activos inmobiliarios (ya que los precios raramente caen... es un mercado rigido a la baja). Entonces empezó a moverse el mercado inmobiliario y ante la repentina demanda, el piso de 10 millones pasó a valer 20 y la gente se quedó boqui-abierta
- AÑOS 92-96: Mi hermana mayor tenía 25 años, se casó y se compró un piso. Los padres les pagaron la mitad y para la otra mitad cogieron un crédito... y lo mismo sucedió con miles jovenes salidos de del boom poblacional de los años 70 (primera oleada). En seguida el piso de 20 millones pasó a valer 40 gracias a la demanda de los jóvenes y el plus de los padres inversores (todos parecían haber entendido de que iba el negocio).





- AÑOS 97-01: Los siguientes chicos del boom no tuvieron suerte porque el ladrillo había entrado en su época dorada. No tenían, ni en sueños 40 millones que valía un piso (en ese momento los 360.000 euros) ni aunque los padres les financiaran 10. Pero gracias a una elaborada colaboración politico-bancaria-inmobiliaria, se inventaron nuevos instrumentos bancarios que permitian financiar hasta 40 años de credito y así permitir nueva subida de precios inmobiliarios. Entonces el apartamento pasó a valer 600.000 euros.

Nota: sobre el robo entre generaciones.
A este punto se crea una situación absurda: los padres se hacen ricos especulando y financiandose a base de la deuda (vitalicia) de sus hijos. Se financian la ambición de una generación que no se digna a hacer leyes anti-especulación que les joderian el negocio, que flexibiliza contratos solo a los jovenes, que destrozan ecología y paisaje en las costas sin pensar en las próximas generaciones... y viven mirando a otro lado todavía 20 años idilicos (los Aznares, los Florentinos Perez, las Koplowitz, los Botines) financiarse ahora su primera casa en el extrajero, su primer yate, su segunda mujer. Además, como empresarios que se han hecho a si mismos, participantes en la gran transición, se sienten legitimados a mantener un monopolio político, ideológico y económico, miran a las nuevas generaciones con un poco de pena y desprecio... pero eso es otro tema.




- AÑOS 01-07: Volvemos al mercado inmobiliario: nuevo siglo y nueva subida. El triunvirato politica-banca-inmobiliaria (los Zapateros, los del Pino, los Fernando Martín y Martines Alvarez) se vuelve a poner en marcha para inventar mecanismos financieros que flexibilicen todavía más el crédito y dar acceso a la vivienda a los jovenes. Ya ni siquiera se exigen garantias y activos... solo un poco de liquidez, ya que el propio piso es la mejor garantia. En ese momento, en USA (que como siempre van un paso por delante), comienza a tambalearse el sistema... y el resto de la historia ya la sabemos.



¿ESPERAMOS, ENTONCES, UNA RECUPERACIÓN DE LOS PRECIOS INMOBILIARIOS?
No, porque se han agotado los mecanismos que habian hecho subir los precios; es decir, los créditos no se van a flexibilizar, no existe un boom de jóvenes (más bien al contrario) y la oferta parece estar sobre-saturada. En este momento no se me ocurre que aparezca un nuevo factor sopresa. Los especuladores, por otro lado, están más bien desesperados recurriendo al alquiler (pensemos que el alquiler tiene una tasa de retorno de, siendo optimistas y saltandonos todas las amortizaciones, unos 20 años... peor inversión no existe).
¿Y EN POLONIA?
No, aunque la situación es más positiva se repite el argumento anterior. Además en Polonia hay que añadir otros dos factores; hay una bolsa de vivienda comunal (que supone un 30% aproximandamente a menos de la mitad de precio de mercado). Y además existe una ley anti-especulación que obliga a pagar en impuestos el 20% del precio de la vivienda cuando es vendida antes de 5 años.

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